Lokalplanområdet ligger indenfor kystnærhedszonen og er beliggende ca. 450 meter fra stranden.
For planlægning i kystnærhedszonen gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for en kystnær lokalisering.
Bosætningsstrategi
Det er Esbjerg Kommunes målsætning, jf. Vision 2025, at tiltrække nye borgere og sikre at nuværende borgere bliver boende i Esbjerg. Esbjerg Kommune ønsker derfor at skræddersy forskellige boligløsninger til de forskellige målgrupper. Boligudviklingen skal derfor imødekomme nye trends for, hvad der kendetegner den gode bolig og den attraktive beliggenhed. Det er her vurderet, at et landsby-bolig-produkt, dvs. et nyt mindre boligområde i en landsby, vil kunne differentiere udbuddet af boligmuligheder, og derfor i sidste ende være med til at øge bosætningen i Esbjerg Kommune.
Udvælgelse af placering og indpasning i omgivelserne
Placeringen for et mindre nyt boligområde i Sjelborg landsby er valgt med udgangspunkt i undersøgelse af alternative placeringsmuligheder samt påvirkning af kystlandskabet og de rekreative værdier. Det er vurderet, at der aktuelt ikke er reelle alternative placeringer til det ønskede boligområde udenfor kystnærhedszonen. Den konkrete placering indenfor landsbyafgrænsningen i Sjelborg er planlægningsmæssig hensigtsmæssig set i forhold til, at der er tale om en huludfyldning og set i forhold til at øge kommunens bosætningsmuligheder ved at udlægge et område til boliger i en landsby. Indenfor kommuneplanrammen for Sjelborg er det vurderet, at lokalplanområdet er det bedst egnede på baggrund af områdets topografi og bebyggelsesmønster. De planlagte landhuse ligger 450 m fra stranden bag eksisterende bebyggelse og langs den gennemgående vej. Landhusene vil ikke være synlige fra stranden, havet eller nord for lokalplanområdet. Lokalplanen bliver tilpasset omgivelserne, ved at boligerne kræves opført i en traditionel landstil med 1 etage og udnyttet tagetage i tegl, ved at der er god afstand mellem boligerne og ved at stille krav til beplantningsbælte og bevarelse af eksisterende træer.
Der er indenfor kommuneplanrammen og landsbyafgrænsningen for Sjelborg, de seneste år foretaget om- og nybyg af en del af de tidligere ejendomme. I dag ses store villaer, ofte i 2 plan og i en kubistisk og funkisinspireret arkitektur. Der er tale om forholdsvist store, enkeltstående og dyre boliger. Med realiseringen af lokalplanen, vil der i området kunne opføres mindre landhuse, med et areal på op til 160 m² opført enkeltvis med god afstand til hinanden, hvor boligerne er billigere end mange af de omkringliggende boliger. Lokalplanen skal således medvirke til at sikre et differentieret udbud af boliger i et attraktivt landsbyområde hvor der er et udviklingspotentiale. I forbindelse med planlægningen er der lagt vægt på, at det som udgangspunkt ikke er boliger tiltænkt børnefamilier og at nærheden til skole og dagtilbud ikke er bærende. Det er derimod vigtigt, at der er tale om attraktivt beliggende boliger, nær ved strand og skov i en landsbypræget bebyggelsesstruktur, men hvor der også er kort afstand til byen og dermed rimelig adgang til offentlig og privat service.
Alternative placeringer
I forhold til vurderingen af andre potentielle arealudlæg til et nyt mindre boligområde i en landsby, har der været en gennemgang af de øvrige udlagte landsbyområder i kommuneplanen. Der er foretaget en gennemgang af landsbyområder på vestsiden af Esbjerg. Der er fra lokalplanområdet til landsbyområderne i hhv. Ålbæk og Allerup ca. 19,5 km i luftlinje. Med udgangspunkt i landsbyområdernes afstand til lokalplanområdet er det vurderet, at der ikke er reelle alternativer.
Udsnit med kommuneplanens udlæg af landsbyafgrænsninger. Sjelborg landsby er markeret med en rød cirkel.
I Kokspang og Houstrup er der udlagt tre rammeområder til landsbybebyggelse. Områderne er helt eller delvist beliggende udenfor kystnærhedszonen. I forbindelse med planlægningen, har det været undersøgt om disse arealer ville være gode alternative placeringer for byggeriet og lokalplanlægningen.
I Kokspang og Houstrup er det vurderet, at områderne omkring boldbanen arealmæssigt vil kunne være et alternativ til området omfattet af denne lokalplan. Der er ikke øvrige områder, der arealmæssigt er tilstrækkeligt store. Det er desuden vurderet, at de tidligere arealudlæg omkring byerne ikke er anvendelige, pga. fugtige jordbundsforhold.
Der er i 2013 udarbejdet landsbyplaner for Kokspang og Houstrup. I en landsbyplan er der samlet ideer og visioner, som borgerne i landsbyerne har mht. planlægning og udvikling af deres landsbyer. Planerne er vedtaget af Esbjerg Byråd. I landbyplanen er de eksisterende arealer disponeret, og sportspladsen/ boldbanerne er udlagt som et grønt aktivitetsrum, der er skabt som et grønt samlingssted. Det er med dette udgangspunkt vurderet, at der ikke er eksisterende rummelighed i de eksisterende udlagte landsbyområder.
Udsnit af kortbilag fra Hostrup - Kokspang landsbyplan. Det er den gule ovale cirkel der indikerer at sportspladsen ønskes benyttet til et grønt aktivitetsrum.
Udover de i kommuneplanens udlagte områder, er der også foretaget en undersøgelse af de områder, der er beliggende i umiddelbar tilknytning til de eksisterende landsbyafgrænsninger. De fleste af områderne er vurderet som ikke umiddelbart egnede til udbygning af byerne. Områderne vil enten markant bryde med bebyggelsesstrukturen i et område, eller omfatte lavtliggende arealer, der ikke er hensigtsmæssige til byudvikling.
Der er desuden foretaget en nærmere undersøgelse vedr. matr.nr. 8a Kokspang By, Houstrup. Arealet ligger i direkte tilknytning til sportspladsen. Området er i kommuneplanen dog bl.a. udpeget som et område, der er i risiko for at blive oversvømmet og desuden delvist omfattet af skovbyggelinjer. Det er også vurderet på, om der kunne være relevante områder nord for og langs Sjelborgvej til senere planlægning for boliger. Der er dog ikke fundet et mere egnet område end det aktuelle planområde.
Beskrivelse af lokalplanområdet
Sjelborg landsby ligger i kommuneplanramme 06-030-061 og fremstår meget velholdt med istandsatte boliger. Syd og vest for landsbyen ligger mindre usammenhængende sommerhusbebyggelser, mod nord ligger en campingplads og mod øst ligger spredt bebyggelse. Lokalplanområdet er beliggende i kystnærhedszonen, udenfor et udviklingsområde og udenfor strandbeskyttelseslinjen.
Bebyggelsesmønsteret i Sjelborg består af boliger af forskellig art, der ligger i en c-form langs vejene Sjelborg og Sjelborg Strandvej. Boligerne ligger i spændet mellem moderne villaer i 2 plan, landbrugsejendomme, hvoraf nogle er tidligere husmandsejendomme, en tidligere skole og mindre parcelhuse. Lokalplanområdet er en udtjent have til en af boligerne i området og er beliggende midt i rammeområdet ved Sjelborg Strandvej, 35 m fra krydset til Sjelborgvej. Med lokalplanen tages særlige planlægningsmæssige og landskabelige hensyn til det eksisterende landsbymiljø ved at placeringen er en huludfyldning inden for landsbyafgrænsningen, ved at stille krav om traditionel arkitektur i 1 etage der respekterer byggestilen i området, og ved at stille krav om et beplantningsbælte og bevaring af eksisterende træer.
Påvirkning af kystlandskabet
På trods af at lokalplanområdet ligger ca. 450 meter fra havet, ligger det ikke i et åbent og uberørt område i kystlandskabet. Det ligger både bag bebyggelse, beplantning og det ligger lavt i terrænet i forhold til omgivende bebyggelse. Der er dog et enkelt havblik ud for den sydlige afgrænsning af lokalplanområdet, henover beplantning og bebyggelse og imellem en række træer.
Overordnet falder terrænet mod havet i kystlandskabet, men det er lokalt ved Sjelborg varieret, da der er tale om kanten på Esbjerg bakkeø, og derfor er der tæt på kysten to bløde bakker. I rammeområdet ses det ved at den sydlige bebyggelse af Sjelborg langs Sjelborgvej ligger hvor landbrugsfladen ”knækker” over i Sjelborgdalen, som ligger syd herfor.
Luftfoto over lokalplanområdet. Det skraverede område er strandbeskyttelseszone.
Lokalplanområdet er beliggende i kote 12-13 m nord for Sjelborgdalen. Området omkring den tidligere skole ligger lidt højere i kote 19-22 m og området fra Sjelborgvej 72 og øst over er beliggende i kote 16-17 m. Lokalplanområdet er dermed det lavest liggende område indenfor kommuneplanrammen for Sjelborg, og samtidig det område, der har den tætteste bebyggelsesstruktur i rammeområdet.
Model med højdekurver. De brune og gule farver indikerer højt terræn og de blå det laveste terræn.
Bevoksningen i Sjelborg landsby består overordnet af hegn i skel. Også lokalplanområdet er omgivet af hegn og udenfor landsbyen er omgivelserne også domineret af hegn mellem skel. Der ses derudover bevoksning på de utilgængelige steder, som kystskrænten syd for Sjelborgdalen og på Bulbjerg. Nord og nordvest for landsbyen ses store hede- og plantageområder.
Visualiseringer
Da lokalplanområdet ligger relativt lavt og er beliggende bagved eksisterende bebyggelse og beplantning, hvoraf de væsentlige dele fastholdes ved lokalplanbestemmelse §§9.4 og 9.6, er der ikke direkte visuel forbindelse til kysten. Derfor vurderes det, at afgrænsningen mellem by og land fastholdes og at lokalplanområdet kan bebygges uden at det vil påvirke kystlandskabet.
Der er fra stranden og fra havet ud for lokalplanområdet foretaget visualiseringer af et byggeri i lokalplanområdet. Visualiseringen viser en firkant – en 3D model, hvor hele den bebyggelige del af lokalplanområdet er modelleret i en højde på op til 8 m. Modellen er svagt gennemsigtigt, da der ikke er frit indsyn til bebyggelsen fra kysten. Det nye byggeri ligger bag anden bebyggelse og bevoksning i forgrunden. Se visualiseringerne i Bilag D. De er foretaget hhv.:
- fra stranden mod lokalplanområdet
- fra havet mod lokalplanområdet
- fra Sjelborg Strandvej, nord for lokalplanområdet, mod havet.
Lokalplanområdet er beliggende bagved den røde gård. Set fra syd mod nordøst.
Ved hjælp af terrænprofiler, kan det også dokumenteres at byggeriet indenfor lokalplanområdet ikke vil være synlig fra stranden. Se Bilag E, hvor der er gengivet 3 forskellige terrænprofiler, hvor samme bygningsmodel er indsat. I profilerne er der tillige vist bygninger, terræn og beplantninger.
Påvirkning af rekreative værdier for friluftsliv
En realisering af lokalplanen vurderes ikke at medføre en væsentlig negativ påvirkning på de eksisterende friluftsværdier i det omkringliggende landskab. Det skal ses i lyset af at de rekreative værdier i området knytter sig til de omgivende naturområder som klitplantagerne, hede og moseområder, strandengene og kyststrækningen mod syd. Disse landskabstyper findes ikke inden for lokalområdet. Lokalplanområdet hindrer heller ikke tilgængelighed til de rekreative værdier i omgivelserne.