Bestemmelser

Lokalplanen har til formål:

at udvikle et attraktivt og sammenhængende boligområde i forlængelse af eksisterende boligområde

at muliggøre etablering af et velfungerende boligområde med et varieret udbud af boligtyper i tæt/lav og åben/lav bebyggelse

at sikre etablering af velbeliggende grønne fri- og opholdsarealer

at sikre et sammenhængende stisystem, der giver forbindelse til eksisterende boligområde og områdets grønne omgivelser.

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, bilag A, og inkluderer en del af matrikelnummer 3a, Tved, Ribe Jorder, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.

Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A1, A2, B og C.

Lokalplanområdet overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse fra landzone til byzone.

Lokalplanområdet udlægges til boligformål.

Området opdeles som vist på lokalplankortet, bilag B, til forskellige anvendelser:

Åben-lave boliger: Bebyggelse inden for område A1, vist på bilag B, må kun ske som åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse.

Tæt-lave boliger: Bebyggelse inden for område A2, vist på bilag B, må kun ske som tæt-lav bebyggelse i form af klynge-, række-, dobbelt- samt kædehuse.

Grønt område: Arealet B, vist på bilag B, udlægges til grønt område, herunder fælles opholdsarealer, stamveje, stier, regnvandsbassiner, nedsivningsanlæg og beplantningsbælter. Disse arealer skal beplantes, så de får et grønt udtryk, og må ikke bebygges. Der kan dog opstilles legeredskaber, bænke og lignende, der understøtter anvendelse til leg, ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning.

Engområde: Arealet C, vist på bilag B, udlægges til grønt område med karakter af græseng uden sammenhængende høj beplantning. Der kan være indhegning til dyr, der afgræsser området. Arealet må ikke bebygges. Der kan dog opstilles midlertidige overdækninger, læskure m.v., der er nødvendige for græssende dyr i området.

I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør,
ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af:

• At virksomheden kun drives af den, der bebor den pågældende ejendom.
• At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres.
• At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden højest udgør 25 % af det eksisterende boligetageareal.
• At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. 

Der kan ikke tillades anden type virksomhed.

I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m² og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning.

Der må indenfor lokalplanområdet ikke opsættes mobiltelefonantenner. 

Til åben-lav boligbebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 700 m². 

Til tæt-lav boligbebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 350 m² ekskl. veje og fællesareal.

Der må udstykkes grunde til tekniske anlæg, grønt område, fælles- og opholdsområder, vej og lignende formål, uden mindste grundstørrelse.

Veje

Området skal vejbetjenes fra Obbekjærvej via stamvejen Klostermarken, som vist på bilag B.

Veje skal i princippet anlægges i overensstemmelse med principperne vist på principsnit for veje, Bilag D.

Stamvej 1 udlægges som offentlig vej. Stamvej 2 og boligveje, der er vist på bilag B, skal udlægges som private fællesveje.

Stamvej 1 skal udlægges i mindst 19 meters bredde og skal anlægges med et kørebaneareal i asfalt på mindst 7 meters bredde og fortov/sti på mindst 2,5 meters bredde.

Stamvej 2 skal udlægges i mindst 15 meters bredde og skal anlægges med et kørebaneareal i asfalt på mindst 6 meters bredde.

Stamvej 1 skal anlægges som offentlig vej og som område med fartdæmpning til max 50 km/t. Stamveje 2 og boligveje skal anlægges som private fællesveje og som område med fartdæmpning til max 30 km/t. Der er mulighed for at etablere hastighedsdæmpende foranstaltninger på alle veje.

Boligveje skal udlægges i 11 meters bredde, anlægges med et kørebaneareal i asfalt på mindst 5 meters bredde.

Boligveje skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger, som ansporer til kørsel med meget lav hastighed, gerne under 15 km/t.

Boligveje, der ender blindt, skal afsluttes med vendepladser, der giver vendemuligheder for renovationskøretøjer.

Stier

Inden for området skal der etableres primære stier, hhv. "P-N", "N-Q, "R-S", "T-U" og "V-X", der er vist på bilag B.

Stierne "P-N", "R-S" og "V-X" skal udlægges som offentlige stier i en bredde på mindst 5 meter og med et belægningsareal i asfalt på mindst 2,5 meters bredde.

Stierne "N-Q" og "T-U" skal udlægges som private fællesstier i en bredde på mindst 5 meter og med et belægningsareal i grus, stenmel eller asfalt på mindst 2 meter. 

Der skal etableres forbindelsesstier mellem boligveje og de primære stier. Forbindelsesstierne skal etableres som fodgænger- og cykelstier og således, at der i princippet er en sti mellem hver boligvej og en af stierne "P-Q" og "V-X", der er vist på bilag B. Forbindelsesstierne skal udlægges i en bredde på mindst 5 meter og de skal anlægges med en belægningsbredde på mindst 2 meter. Forbindelsesstierne mod stien "V-X" skal etableres med fast belægning, mens øvrige forbindelsesstier, herunder forbindelsesstier mod stien "P-Q", kan etableres med fx grus, stenmel eller asfalt.

Inden for de enkelte boliglommer kan der etableres interne stier, der giver mulighed for at færdes mellem de interne fællesområder og boligvejen, i princippet som vist på illustrationsplanen, bilag C. Interne stier inden for de enkelte boliglommer kan etableres med belægning af grus/stenmel eller anlægges i græs.

Parkering

For åben-lav boliger gælder, at der kun må etableres én overkørsel pr. bolig. Indkørsler må kun etableres mod boligveje, og må ikke have en befæstet bredde på mere end 6 m. Indkørsler skal etableres således, at overfladevand ikke ledes mod fælles vejarealer. Se note.

Der må ikke henstilles uindregistrerede campingvogne, lystbåde, busser, last-, flytte- og fragtbiler på eller over
3.500 kg inden for lokalplanområdet.

Fælles ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse.

Spildevand skal afledes til spildevandskloakken.

Fælles anlæg til regnvandshåndtering, herunder fx lavningsområder, nedsivningsanlæg og regnvandsbassiner, kan etableres:

- inden for delområde B, vist på bilag B,

- inden for fælles opholdsarealer i de enkelte boliglommer, i princippet som vist på bilag C,

- langs stamveje og boligveje i hele området. 

Bebyggelsesprocenten for tæt-lav boliger må ikke overstige 40% for den enkelte ejendom.

Bebyggelsesprocenten for åben-lav boliger må ikke overstige 30% for den enkelte ejendom.

Inden for område A1 og A2, vist på bilag B, må boligbebyggelse opføres i maks to etager. Der må ikke etableres kælder.

Alt ny boligbebyggelse i områderne A1 og A2, der er vist på bilag B, skal opføres mindst 5 meter fra skel mod boligveje samt mindst 2,5 m fra øvrige skel. Dog skal boligbebyggelse i to etager, have en afstand til skel mod anden boliggrund på mindst 5 meter.  Bebyggelse, herunder udhuse mv. må ikke overskride lokalplanens delområdeafgrænsninger (se note).

Tagterrasser skal mindst etableres 5 m fra skel. Tagterrasser beregnes som 1. sal.

Inden for område A1 og A2, vist på bilag B, må bygningshøjden ikke overstige 7,5 meter.

Indenfor område A1 og A2, vist på bilag B, må facadehøjden ikke overstige 7 meter.

Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan maks. have en højde på 2,5 m + 0,4 x afstand til skel.

Småbygninger som garager, carporte, drivhuse, skure og udhuse skal ligge bagved, på linje med, eller tilbagetrukket i forhold til, hovedhusets front mod boligvejen. Ved skel mod nabo, stier og grønne områder skal småbygninger placeres i en afstand af mindst 1 meter for at give plads til hække.

I A2, vist på bilag B, kan tæt-lav boligbebyggelse og småbygninger i relation hertil, placeres i skel mod naboejendomme, der anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. 

Facader på boligbebyggelse, herunder integrerede garager og carporte, skal udføres i tegl, træ eller skal fremstå som pudsede eller vandskurede flader. Facader, der er pudsede, vandskurede og i træ, skal fremstå i hvid, sort eller jordfarve. Ædeltræ må fremstå ubehandlet. Op til 10 % af den samlede facade inklusiv vinduer må udføres i andre materialer herunder fibercement eller lignende, hvis det passer til bygningens arkitektur.

Småbygninger som garager, carporte, skure, udhuse og lignende skal udføres i samme materialer som boligbebyggelsen på den enkelte ejendom, eller i træ eller fibercement, som er malet med heldækkende maling i hvid, sort eller jordfarver. Ædeltræ må fremstå ubehandlet.

Der må ikke bygges bjælkehuse, rundtømmerhuse og lignende.

Tage skal udføres som flade tage, med ensidig taghældning, som symmetriske sadeltage eller som forskudte tagflader.

Tagbeklædning skal udføres i enten sort tagpap, naturskifer, teglsten eller som grønne tage.

Tagbeklædninger må ikke udføres af blanke eller reflekterende materialer.

Tage på garager, udhuse og lignende skal udføres med samme tagmateriale som boligbebyggelsen, der ligger på den enkelte ejendom, eller med sort tagpap eller som grønne tage.

Tæt-lav boligbebyggelse skal fremstå som en helhed inden for den enkelte boliggruppe. Dvs. at bebyggelsen skal opføres i ensartede materialer og byggestil inden for den enkelte storparcel.

På områder, der anvendes til tæt-lav boligbebyggelse, skal mindst 10 % af områdets areal udlægges til et samlet og centralt beliggende fælles grønt opholds- og legeareal med beplantning for beboerne. Ved opførelse af mere end 10 tæt-lave boliger skal der være et samlet og centralt beliggende fælles grønt opholds- og legeareal med beplantning på mindst 500 m2. Altaner og terrasser må tælle med som opholdsarealer. Opholdsarealerne skal friholdes for bebyggelse og oplag.

På ejendomme med beboelse, skal forarealer mod boligveje etableres med græs eller anden beplantning. Der må ikke jorddækkes med granitskærver, perlegrus eller lignende i forhaver. Befæstede arealer ud over det bebyggede areal, må højst udgøre 1/3 af den enkelte grund.

Træbeplantningen langs stamvej 1 og stamvej 2 skal bestå af fritstående træer i den ene eller begge sider af vejen. Træerne skal primært være egnskarakteristiske løvtræer, der fuldt udvokset har en højde på minimum 11 m og maksimalt ca. 30 meter.

Træplantningen langs boligvejene skal bestå af fritstående opstammede træer. Træerne skal primært være egnskarakteristiske løvtræer, der fuldt udvokset har en højde på minimum 7 m og maksimum ca. 12 meter. 

På grunde til boliger, må der kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn.

Der må ikke terrænreguleres ud over skel. Terrænreguleringer tættere ved naboskel end 2 m, må ikke foretages med en hældning stejlere end 1:3, dvs. 33,3 cm pr. meter.

Indenfor en afstand af 2 m fra skel, må støttemure ikke være højere end 30 cm over eksisterende naturligt terræn.

I forbindelse med anlæggelse af området, må der inden for delområde B, vist på bilag B, foretages terrænreguleringer på op til +/- 2 m i forhold til eksisterende terræn.

På grunde til tekniske anlæg, rekreative formål, i forbindelse med etablering af anlæg til håndtering af overfladevand på fællesarealer, må der foretages landskabsmodelleringer op til 2 m over eksisterende terræn og der må foretages udgravninger til grøfter og bassiner.

Hegn omkring de enkelte grunde må kun udføres som levende grønne hegn/hække af eksempelvis almindelig bøg, liguster eller lignende. 

Levende hegn og hække mod grønne områder, veje og stier, skal være almindelig bøg og skal plantes på egen grund, mindst 30 cm fra skel. Se dog § 9.12. 

For boliger med skel ud mod mod delområde C, må der ikke etableres hegn, levende hegn eller hæk mod delområde C, vist på bilag B. Arealet mellem beboelsesbygning og grundskel skal være græs, dog gerne med spredte træ- eller buskgrupper. Det pågældende skel er vist på bilag B som "Umarkeret skel".  

Der må ikke etableres plankeværk eller andet fast hegn indenfor en afstand 2,5 m fra skel.

Affaldsbeholdere og lignende, i forbindelse med beboelsesbygninger, skal anbringes på egen grund og afskærmes på en sådan måde, at de ikke er synlige fra naboer, friarealer, veje eller stier. Disse anlæg kan placeres tættere på vejen end 5 meter.

I området skal der etableres regnvandsbassiner og arealer til evt. nedsivning, i princippet som angivet på Lokalplankortet Bilag B.

Lavningsområder til regnvand skal etableres og anlægges med naturligt udseende og med skråningsanlæg med en hældning på max. 1:5.

For hver boliggruppe i delområde A1, skal der være et ubebygget fællesareal, der giver mulighed for at etablere et fælles område og lavning til ophold og evt. nedsivning af regnvand. Fællesarealerne skal placeres centralt i den enkelte boliggruppe og skal anlægges som ubefæstet areal med mulighed for nedsivning af regnvand. Der kan etableres spredte grupper af løvfældende træer og buske og beboerne i området kan etablere boldbane, legeplads, bålplads og lignende. Se dog § 9.18.

Kravet om interne fællesområder, der er fastsat i § 9.17, gælder ikke for den boliggruppe, der ligger længst mod nord-øst. 

Arealet, der er vist som grønt område på bilag B, skal etableres som grønt område efter en samlet plan. 

Områder, der er vist som grønt område på Bilag B, skal anlægges som ubebygget areal med grupper af løvfældende træer og buske. Træer og buske skal hovedsageligt bestå af egnskarakteristiske arter, der bidrager til biodiversiteten i området. Der er mulighed for at anvende dele af områderne til nedsivning i form af lavninger og grøfter.

Indenfor området, der er udpeget til beplantningsbælte på bilag B, skal det eksisterende læhegn bevares. Læhegnet kan dog udtyndes, hvis karakteren som et sammenhængende læhegn fastholdes. Læhegnet kan suppleres med yderligere træer og buske, der primært tilhører egnskarakteristiske arter. Der må ikke anvendes invasive plantearter.

Indenfor området, der er udpeget til tæt beplantning på bilag B, skal der etableres en tæt afskærmende beplantning med blandede træer og buske, der primært består af egnskarakteristiske arter. Området må ikke indrettes til rekreativ udnyttelse og der må ikke anvendes invasive plantearter.

Indenfor delområde C, vist på bilag B, skal der etableres et ubebygget og åbent område, der har karakter som græseng. Arealet skal henligge som natur og må kun klippes en gang årligt, hvis det ikke afgræsses. Inden for området skal der etableres en offentlig sti og der kan på dele af arealet etableres indhegning, der giver mulighed for afgræsning med dyr.

Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, og senest, når 25 % af grundene er bebygget.

Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage grundejere fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.

Oprettes der en andelsboligforening i den tæt-lave bebyggelse skal andelsejerne hver især også være medlemmer i Grundejerforeningen. Fællesarealet på andelsboligforeningens grund er grundejerforeningen uvedkommende.

Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på alle fællesarealer og private fællesveje og stier inden for lokalplanens område, med undtagelse af de offentlige stamveje og stier. Overtagelsen kan ske etapevis og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne.

Grundejerforeningen skal stå for drift og vedligeholdelse samt glatførebekæmpelse af de private fællesarealer og tilhørende effekter (herunder private fællesveje og -stier samt evt. støjforhindringer) inden for lokalplanens område. Undtaget er de offentlige veje og stier samt de afløbstekniske anlæg, der ejes af forsyningsselskabet. Grundejerforeningen skal drifte og vedligeholde arealerne efter en af Esbjerg Kommune godkendt plan. Grundejerforeningen er pligtig til at overtage arealerne gradvist som boligetaperne bliver færdige dog senest 2 år efter oprettelse af grundejerforeningen.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

• de i § 5 nævnte veje og stier er etablerede
• de i § 5 nævnte parkeringsarealer er etablerede
• det i § 6 og §9 nævnte anlæg til håndtering af overfladevand, er etableret
• den i § 9 nævnte beplantning er etableret.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 40-020-0011 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 21. juni 2021, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Erik Jespersen, Direktør for Teknik & Miljø