Bestemmelser

Lokalplanen har til formål

At udlægge området til boligformål og sikre et varieret boligområde med forskellige boligtyper i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

At sikre referencer til stedets historie igennem beplantning og udnyttelse af eksisterende strukturer.

At sikre gode grønne rekreative friarealer med plads til både ophold og regnvandshåndtering.

At forbinde området til byens eksisterende stisystemer.
At sikre bevaring af træer, som findes egnede for flagermus.

Formål

Lokalplanen har til formål

At udlægge området til boligformål og sikre et varieret boligområde med forskellige boligtyper i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

At sikre referencer til stedets historie igennem beplantning og udnyttelse af eksisterende strukturer.

At sikre gode grønne rekreative friarealer med plads til både ophold og regnvandshåndtering.

At forbinde området til byens eksisterende stisystemer.
At sikre bevaring af træer, som findes egnede for flagermus.

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnumrene **, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.
Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A til […]

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnummer 1nø, Bramming Hgd, Bramming, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.

Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A, B, C, D og E.

Lokalplanområdet ligger i landzone, og overføres ved lokalplanens vedtagelse til byzone.

Området udlægges til boligformål og grønt rekreativt område. Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse.

Området opdeles som vist på Lokalplankortet, Bilag B, i delområder med følgende anvendelser:

DELOMRÅDE A

Området udlægges til tæt-lav bebyggelse samt fælleshus og tilhørende fri- og opholdsarealer samt veje og vandhåndtering. Boligbebyggelse må kun etableres som rækkehuse, kædehuse, dobbelthuse og gårdhavehuse.

DELOMRÅDE B

Området udlægges til tæt-lav bebyggelse samt fri- og opholdsarealer, veje og vandhåndtering. Boligbebyggelse må kun etableres som rækkehuse, dobbelthuse, gårdhavehuse og klyngehuse.

DELOMRÅDE C

Området udlægges til tæt-lav og/eller åbenlav bebyggelse samt veje og vandhåndtering. Boligbebyggelse må kun etableres som rækkehuse, dobbelthuse, gårdhavehuse, klyngehuse og fritliggende enfamiliehuse.

DELOMRÅDE D

Området udlægges til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse samt veje og vandhåndtering.

DELOMRÅDE E

Området udlægges til grønne fri- og opholdsarealer samt håndtering af overfladevand fra lokalplanområdet.

GENERELT

Inden for lokalplanområdet må der opføres anlæg til områdets tekniske for­syning. Herunder energiforsyningsanlæg, fællesantenneanlæg, kloakpumpestation, regnvandsbassin, mobilantenner m.v. Der må ikke opstilles vindmøller, dog med undtagelse af mini- og mikrovindmøller jf. § 6.10.

I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendomshandel, advokatvirksomhed, samt dagpleje og lign. I miljøklasse 1 jf. Håndbog om Miljø og Planlægning, under forudsætning af:

• At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom.
• At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres.
• At erhvervsdelen maksimalt udgør 25 % af boligetagearealet.
• At virksomheden ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende.
• At der højst er ét skilt pr. virksomhed og at skiltets areal ikke er større end 0,5 m². Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur.

Der kan ikke tillades anden type virksomhed.

Bygninger som f.eks. transformerstationer eller pumpestationer, må opføres med et areal på maksimalt 12 m² og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne, støj og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning eller afskærmet med beplantning.

Delområde A må udstykkes til tæt-lav storparceller eller som enkelte grunde. De enkelte grunde skal have en størrelse på min. 300 m2 pr. bolig for bebyggelse med 3 eller flere boliger og min. 450 m2 pr. bolig ved dobbelthuse. Der kan ikke medregnes en andel af fælles friarealer.

Delområde B må udstykkes til tæt-lav storparceller eller som enkelte grunde eller sokkelgrunde. De enkelte grunde skal have en størrelse på min. 300 m2 pr. bolig for bebyggelse med 3 eller flere boliger og min. 450 m2 pr. bolig ved dobbelthuse. Sokkelgrunde skal have en størrelse på min. 85 m2. Der kan ikke medregnes en andel af fælles friarealer.

Delområde C må udstykkes til tæt-lav storparceller eller som enkelte grunde. De enkelte grunde skal have en størrelse på min. 300 m2 pr. bolig for bebyggelse med 3 eller flere boliger og min. 450 m2 pr. bolig ved dobbelthuse. Åben-lav grunde må ikke udstykkes mindre end 700 m2. Der kan ikke medregnes en andel af fælles friarealer.

I delområde D må der ikke udstykkes grunde mindre end 700 m2. Der kan ikke medregnes en andel af fælles friarealer.

Udstykning af grunde til fælles opholdsareal og parkeringspladser er ikke omfattet af ovenstående.

Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti, forsynings-, afløbsledning eller afløbsanlæg samt fri- og opholdsareal er tilladt.

Området skal vejbetjenes fra Tværsigvej i overensstemmelse med princippet som er vist på Bilag B.

Der skal udlægges areal til boligveje i princippet som vist på Bilag B. Vejarealet skal udlægges med en bredde på min. 8 m og med en kørebanebredde på min. 5 m. På hver side af kørebanen skal der etableres grønne rabatter, og der skal sikres tilstrækkeligt plads til trug og render langs vejene.

Boligvejene skal dimensioneres til lav hastighed. Der skal etableres fartdæmpende foranstaltninger på boligvejene, hvilket som minimum er hævede flader eller lign. på boligveje som bliver krydset af sti a-a.

Overkørsler til de enkelte ejendomme må maks. have en bredde på 6 meter.

Vendepladser skal dimensioneres til renovations køretøjer. Afstand fra hver bolig til fælles affaldsdepot må ikke overstige 75 m. Oversigtsarealer i vejkryds og stikryds skal overholde Vejdirektoratets anbefalinger.

STIUDLÆG

Der skal udlægges areal til stier, i princippet som vist på Bilag B.

Stiforbindelse a-a skal udlægges med en bredde på min. 5 m og stien skal anlægges i en bredde på min. 1,5 m.

Stiforbindelse b-b skal udlægges med en bredde på 3 m. og stien skal anlægges med en bredde på min. 1,3 m. Der skal sikres tilstrækkeligt med plads til vandrender langs stierne, som leder regnvand mod lavningerne.

Stier skal anlægges med belægning velegnet for kørestolsbrugere og gangbesværede.

BELYSNING

Belysning af veje og parkeringsarealer skal etableres ved opstilling af armatur med en lyspunkthøjde på højst 6 meter og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne.

Øvrig udendørs belysning, herunder belysning af stier, bygningsdele mv. må kun etableres med opstilling af armatur med en lyspunkthøjde på højst 4 meter og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne.

Belysning af sti- og vejarealer skal udføres med ensartet armatur.

PARKERING

Der skal mindst anlægges følgende parkering:

• 2 p-pladser pr. bolig i åben-lav bebyggelse.
• 1,5 p-pladser pr. bolig i tæt-lav bebyggelse

Parkeringspladser til åben-lav boliger skal etableres på egen grund. Parkeringspladser skal etableres i forbindelse med overkørslen og skal placeres sammen. Kun 1 parkeringsplads må placeres i carport.

Parkeringspladser til tæt-lav boliger skal etableres på egen grund eller som en kombination af parkering på egen grund og fællesparkering. For sokkelgrunde skal parkeringen udformes som fælles p-pladser, hvor der ikke må være længere end 30 meters gående afstand til boligen.

Ved etablering af fælleshus skal der være min. 4 parkeringspladser ekstra i umiddelbar nærhed af fælleshuset.

Der må ikke henstilles uindregistrerede køretøjer samt campingvogne, lystbåde, busser, last-, flytte og fragtbiler på eller over 3.500 kg inden for lokalplanområdet.

Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.

Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse.

AFFALDSHÅNDTERING

Anlæg til fælles opsamling af husholdningsaffald og genbrugsmaterialer som papir, glas, metal og lign. skal ved tæt-lav bebyggelse samles til fællesanlæg ved eksempelvis boligvejene eller fælleshuset. Anlæggene skal enten integreres med øvrig sekundær bebyggelse som udhuse, cykelskure og lignende eller fremstå som fritliggende bygninger i terræn med afskærmende beplantning. Anlæggene kan være helt eller delvist nedgravede eller kommunale mini

NEDSIVNING AF REGNVAND

Indenfor delområde E må der etableres regnvands-bassiner/lavninger i princippet, som vist på Bilag B. Lavninger skal etableres med naturligt udseende og indpasses i landskabet.

Regnvands-bassiner/lavninger anlægges med en hældning på maksimalt 1:5.

Indenfor lokalplanområdet må der i øvrigt etableres regnvandsbede og grøfter til håndtering af regnvand. Regnbede skal beplantes med stauder, græsser og træer, som er tilpasset forholdene med skiftende vandstand.

Grundejere skal som udgangspunkt håndtere en 5 års hændelse på egen grund, med eventuel mulighed for håndtering af vandet langs vejen og/eller i de grønne kiler.

Den resterende vandmængde op til en 75-100 års regnhændelse, skal ledes til lavninger, hvor vandet kan nedsive. Lavningernes placering er vist i princippet på bilag B.

HUSANTENNER

På hver ejendom kan der opsættes én husantenne i en højde der ikke overstiger tagryggen. Antennen må ikke være synlig fra vej og sti.

HUSSTANDSVINDMØLLER

Der må ikke opsættes husstandsvindmøller inden for lokalplanområdet.

Der kan opsættes mini- eller mikromøller indenfor lokalplanområdet, hvis det dokumenteres at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj overholdes.

GENERELT

Tæt-lav bebyggelse må sammenbygges i naboskel som f.eks. række- kæde- eller dobbelthuse.

For tæt-lav bebyggelse herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende fastsættes bebyggelsesprocenten til max 45 %. Bebyggelsesprocenten udregnes for den enkelte storparcel eller den enkelte grund. Tæt-lav sokkelgrunde må have en maks. bebyggelsesprocent på 100 %.

Tæt-lav bebyggelse skal have en afstand på mindst 2,5 meter til naboskel og skel mod sti og vej (gælder ikke i skel ved sammenbyggede boliger samt for garager, carporte og udhuse). Bygningshøjden må ikke overstige 1,4 m x afstanden til de omkringliggende matrikler uden for det tæt-lave byggeri i området.

Ved tæt-lav bebyggelse må garager, carporte og udhuse placeres i skel mod vej, sti og i naboskel med en højde på maks. 2,8 meter eller med en maks. højde på 2,6 meter + 0,4 x afstand til skel.

Tagterrasser beregnes som 1 etage og kan kun placeres som en del af boligen.

DELOMRÅDE A

Bebyggelsen må højst opføres i 2 etager med en højde på maks. 8,5 m målt fra byggemodnet terræn.

Der kan opføres et fælleshus eller eksisterende drivhus må omdannes til fælleshus med en placering i princippet som vist på Bilag B.Fælleshus må opføres i maks. 1 etage.

DELOMRÅDE B

Bebyggelsen må højst opføres i 1 etage med en højde på maks. 6,5 m målt fra byggemodnet terræn.

Eksisterende stuehus må omdannes til tæt-lav boliger.

DELOMRÅDE C

Bebyggelsen må højst opføres i 2 etager med en højde på maks. 8,5 m målt fra byggemodnet terræn.

For åben-lav bebyggelse skal al bebyggelse, herunder carporte, garager, skure og øvrig sekundær bebyggelse opføres minimum 3 meter fra skel langs adgangsgivende vej. Ved skel mod nabo, stier og grønne områder skal småbygninger placeres i en afstand af mindst 0,6 meter til skel for at give plads til hække.

DELOMRÅDE D

Bebyggelsen må højst opføres i 2 etager med en højde på maks. 8,5 m målt fra byggemodnet terræn.

Bebyggelse i underområde D2 må højst opføres i 1 etage med en højde på maks. 6,5 m målt fra byggemodnet terræn.

Al bebyggelse, herunder carporte, garager, skure og øvrig sekundær bebyggelse skal opføres minimum 3 meter fra skel langs adgangsgivende vej. Ved skel mod nabo, stier og grønne områder skal småbygninger placeres i en afstand af mindst 0,6 meter til skel for at give plads til hække.

FACADER

Facader på beboelsesbygninger skal udføres i træbeklædning, blank teglmur i grålige, gullige, rødlige, eller brunlige farvenuancer, pudset, eller vandskuret mur, homogene pladematerialer som eksempelvis skiffer, eller som kombination af disse. Mursten må ikke være maskinsten, men skal være blødstrøgne eller håndstrøgne.

Malede facader og bygningsdele skal udføres med udgangspunkt i Den klassiske jordfarveskala + nyere pigmenter

Ved sammenbyggede boliger, hvor facaden er længere end 25 m, skal der i facader mod gaden ske forskydninger, eller skift i facademateriale, eller farve, således bygningerne opfattes som flere enkelthuse. Opdelingen skal ske for mindst hver 25 m.

VINDUER OG DØRE

Vinduer skal fremstå af træ eller træ/alu.

Der må ikke anvendes vinduer med buede ruder.   

Hel eller delvis tilklæbning og blænding af vinduer og lign. må ikke finde sted.                

TAGE

Tagmaterialet på beboelsesbygninger skal udføres i sort tagpap, teglsten, betontagsten, bølgeeternit, skifereternit, tagrør, træbeklædning eller som grønne beplantede tage.

Drivhuse og udestuer er undtaget.

Tagmaterialet må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer som har et glanstal på over 20, bortset fra vinduer eller solenergianlæg.

ALTANER

Der må ikke etableres altaner tættere på skel end 2,5 m.

Altaner skal tilpasses bygningens arkitektur, herunder vinduesrytmer, og må ikke placeres på stolper eller søjler.

Tagterrasser og altaner må ikke være større end 40 m².

SEKUNDÆRE BYGNINGER

Sekundære bygninger som småhuse, carporte og garager skal udføres i samme facadematerialer og farver som beboelsesbygningen på den enkelte ejendom, i fibercement eller træ.

Tagmaterialer på sekundære bygninger som småhuse, carporte og garager skal udføres i samme tagmateriale som beboelsesbygningen på den enkelte ejendom, eller med sort tagpap eller som grønne beplantede tage.

Taghældningen på sekundære bygninger skal fremstå med samme taghældning som hovedhuset, eller med fladt tag på op til 5 graders hældning. Med undtagelse af drivhuse.

TEKNISKE ANLÆG

Bygninger som f.eks. transformerstationer eller pumpestationer skal fremstå med symmetrisk saddeltag og med en taghældning på 20-40 grader. Dog kan fladt tag tillades, hvis det etableres som grønt beplantet tag.

OPHOLDSAREALER

Der skal i tilknytning til et fælleshus i delområde A etableres fælles opholdsareal i forbindelse med fælleshuset med et areal på min. 400 m².

Der skal i delområde E etableres fælles opholdsarealer.

Der skal anlægges mindst 1 legeplads, som skal placeres i delområde A eller E.

BEPLANTNING

Træer, som er markeret på Bilag B, skal bevares.

Det eksisterende læhegn langs sti a-a, som er markeret på Bilag B, skal videreføres ved at bevare egnede træer. Beplantningsbæltet må udtyndes så der opstår trægrupper og åbninger og må gennembrydes af nye boligveje.

De fælles grønne friarealer skal beplantes med hjemmehørende, eller egnstypiske arter. De åbne arealer skal så vidt muligt tilsås med græs og/eller blomstereng. Der skal plantes grupper af buske og lave træer som f.eks. pil, el, hassel vild æble, røn, hvidtjørn-arter, almindelig hæg, mirabel, slåen og hyld. Lavningerne kan fremstå som mere fugtige naturenge med græs, siv og lign.

TERRÆNREGULERING

Der må ikke foretages terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn. Gælder dog ikke ved etablering af regnvandshåndtering.

Der må ikke terrænreguleres nærmere end 0,5 meter fra skel mod veje, stier, opholdsarealer og nabogrunde. Internt i tæt-lav bebyggelsen må der terrænreguleres i skel mod nabo. Skråninger skal udføres med en maks. hældning på 1:2.

For tæt-lav bebyggelse gælder følgende: Der må etableres støttemure med en højde på maks. 60 cm.

For åben-lav bebyggelse gælder følgende: Indenfor en afstand af 1 m fra skel må støttemure ikke være højere end 30 cm over eksisterende naturligt terræn. Støttemure er stadig underlagt § 9.8, dvs. placeres støttemure 0,5 meter fra skel må støttemuren ikke være højere end 16,5 cm. Hvis flere grundejere kan blive enige om at placere en støttemur i skel kan dette tillades.

Ved etablering af regnvandsbassiner/lavninger, samt ved opfyld af lavninger, som markeret på Bilag B, må der terrænreguleres op til +/- 1,5 meter.

Hegn

Hegn i skel skal være levende hegn. Dog må der etableres fast hegn i forbindelse med afskærmning af terrasser. Hegnet skal i givet fald opføres i sammenhæng med bebyggelsen og må maks. være 1,80 meter højt

Levende hegn og hække skal mod veje, stier samt fælles fri- og opholdsarealer placeres på egen grund, min. 40 cm fra skel.

Der må ikke etableres hegn eller levende hegn i skel, som grænser op til delområde E. Der kan plantes solitære buske for at markere skel, dog skal min. 50 % af skel holdes åbent.

Den enkelte tæt-lav ejendom må ikke befæstes med mere end 50 %. Bebyggelse anses som befæstet areal. Gælder dog ikke for sokkelgrunde.

Den enkelte åben-lav ejendom må ikke befæstes på mere end 40 % af ejendommens areal. Bebyggelse anses som befæstet areal.                

Der udlægges areal til beplantningsbælte i 2,5 meters bredde langs skel mod nabobebyggelsen i syd som vist på kortbilag B. Arealet skal bestå af et udvalg af eksisterende karaktergivende træer som bibeholdes suppleret med ny buskbeplantning, eller ny beplantning i form af buske og evt. træer.

Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af ejendomme, i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse, skal godkendes af Esbjerg Kommune.

Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når mindst 25 % af grundene er bebygget.

Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.

Oprettes der en andelsboligforening i den tæt-lave bebyggelse skal andelsejerne også være medlem i Grundejerforeningen.

Den til enhver tid værende ejer af fællesarealerne skal stå for drift og vedligeholdelse af alle veje, stier, grønne opholdsarealer og fælleshus.

Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på fællesarealerne. Overdragelsen af arealerne kan ske etapevis, og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne.

Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtelser, udarbejde en drifts- og plejeplan for de i § 9 nævnte fællesarealer. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune.

Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen.

Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne.

Ny bebyggelse og anlæg for den enkelte etape må ikke tages i brug før:

• de i § 5 nævnte veje og stier er etablerede;
• de i § 5 nævnte parkeringsarealer er etablerede;
• at det ved målinger eller beregninger er dokumenteret, at de vejledende støjgrænser for Miljøstyrelsen overholdes;
• De i § 6 nævnte regnvandslavninger er etableret;
• de i § 9 nævnte fri- opholdsarealer er etablerede;

Grunde i delområde C1 og Delområde D1, der ligger inden for gældende 15 meters respektafstand på hver side af ledningstracéet af eksisterende højspændingsledning må ikke bebygges før den på Bilag B viste højspændingsledning er omlagt eller nedgravet.

Efter den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan, ophæves et mindre areal af eksisterende lokalplan 111 for et område til opførelse af en ny efterskole til den selvejende institution ”Sydvestjyllands Efterskole” vedtaget d. 13. februar 1980. Lokalplan 111 ophæves for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan, langs nordskel.

Der aflyses ingen servitutter i forbindelse med denne lokalplan.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. XX udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd >ELLER< Plan & Byudviklingsudvalget den xx 20xx, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Henrik Studsgaard, Direktør for Teknik & Miljø

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 21-040-0007 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Plan & Byudviklingsudvalget i Esbjerg den x. xxxx 202x.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø